Come Richiedere la Liberatoria Condominiale

La compravendita di un’unità immobiliare ubicata all’interno di un condominio impone di affrontare una serie di adempimenti che vanno ben oltre la semplice stipula del contratto preliminare e del rogito notarile. Tra questi spicca la liberatoria condominiale, un documento rilasciato dall’amministratore in cui si attesta la posizione contributiva del venditore rispetto alle spese comuni. Malgrado l’apparente formalità, la liberatoria riveste un’importanza decisiva: tutela l’acquirente da pretese pregresse non pagate, consente al notaio di verificare la regolarità dei pagamenti e, in ultimo, mette al riparo l’intero condominio dal rischio di contenziosi a catena. Comprendere a fondo come richiederla, quali passaggi seguire, in che tempi e con quali responsabilità, significa garantire alle parti una transazione serena e priva di sorprese.

Inquadramento normativo

Il fondamento giuridico della liberatoria condominiale si rintraccia nell’articolo 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, così come modificato dalla legge 220 del 2012. La norma stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con lui al pagamento dei contributi relativi all’esercizio in corso e a quello precedente, salvo patto contrario che resta tuttavia inopponibile al condominio. L’attestazione dell’amministratore serve proprio a delimitare l’ammontare di tali oneri, certificando se e in quale misura il venditore sia moroso. Sebbene la legge non usi l’espressione “liberatoria”, la prassi notarile ha consolidato questo termine per indicare una dichiarazione che, benché non sciolga l’acquirente dall’obbligo solidale, funge da prova documentale della situazione debitoria e quindi orienta la contrattazione inter partes.

Funzione e valore della liberatoria

Pur non costituendo un atto pubblico, la liberatoria gode della particolare attendibilità attribuita alle dichiarazioni rese dall’amministratore quale rappresentante pro tempore della collettività condominiale. La sua funzione è triplice: informa l’acquirente, rassicura il notaio e fornisce al condominio un riferimento certo per eventuali azioni di recupero. In mancanza della liberatoria, il notaio potrebbe rifiutare il rogito o inserire una clausola sospensiva che complicherebbe la circolazione del bene. Per il venditore, poi, ottenere un documento che attesti la propria regolarità contribuisce a valorizzare l’immobile sul mercato, eliminando la diffidenza di chi teme spese occulte. Infine, per l’amministratore la redazione tempestiva della liberatoria evita che gli vengano imputati ritardi nella conclusione della vendita o richieste di risarcimento.

Tempistica ideale per la richiesta

La liberatoria non è equiparabile a un semplice estratto conto che possa essere prodotto in qualunque momento; al contrario, la sua efficacia dipende dall’attualità dei dati. Per tale ragione è consigliabile richiederla non prima di trenta giorni dalla data prevista per il rogito e comunque subito dopo la firma del preliminare, così da lasciare all’amministratore il tempo necessario per verificare la contabilità e redigere il documento senza urgenze. Qualora il regolamento condominiale preveda rate trimestrali o semestrali, è opportuno calibrare la richiesta in prossimità della scadenza di rata, così da evitare che nel frattempo nascano nuove posizioni debitorie che renderebbero la liberatoria obsoleta. Il venditore, d’intesa con il proprio notaio, potrà specificare all’amministratore la data esatta del rogito, invitandolo a indicare nella dichiarazione eventuali somme non ancora scadute ma già preventivate.

Soggetti legittimati e modalità di inoltro

Il diritto di ottenere la liberatoria spetta innanzitutto al condomino alienante, ma può essere esercitato anche dal notaio incaricato o dall’acquirente se munito di delega. L’amministratore è obbligato a rilasciarla in quanto depositario della contabilità condominiale; la sua eventuale inerzia configurerebbe un inadempimento dei doveri professionali, con possibile revoca e responsabilità civile. Quanto alla forma di richiesta, la pratica migliore consiste nell’inviare una comunicazione scritta, preferibilmente a mezzo PEC o raccomandata, così da fissare una data certa e avviare il decorso di un termine ragionevole. In alternativa, molti studi di amministrazione accettano la domanda via e‑mail ordinaria accompagnata da scansione di documento d’identità o delega sottoscritta. Per i condomìni digitalizzati esistono portali che consentono di scaricare la liberatoria in formato PDF con firma elettronica, soluzione che riduce drasticamente tempi e margini d’errore.

Documentazione da fornire all’amministratore

Per stilare la liberatoria l’amministratore deve poter disporre di alcuni riferimenti essenziali: nome completo del proprietario, dati catastali dell’unità immobiliare, estremi del preliminare se già perfezionato e data ipotizzata del rogito. Nella richiesta andrebbe indicato anche l’indirizzo dove inviare il documento firmato e le eventuali coordinate bancarie nel caso in cui emergano residui contributivi da estinguere prima della vendita. Se il venditore ha deliberato lavori straordinari negli ultimi anni, è opportuno allegare copia della tabella approvata in assemblea, in modo che l’amministratore possa distinguere le quote già scadute da quelle ancora sospese o finanziate con mutuo condominiale. Più completa è la documentazione fornita, minori saranno i chiarimenti successivi e più rapida risulterà la stesura.

Contenuto imprescindibile della liberatoria

La dichiarazione condominiale deve contenere l’intestazione con i dati del condominio, la denominazione dello studio amministrativo, il nominativo dell’amministratore, la conferma della sua nomina valida, la descrizione dell’unità immobiliare oggetto di alienazione e il dettaglio della posizione contabile riferita all’esercizio in corso e a quello precedente. È buona regola che l’amministratore espliciti l’ammontare di eventuali rate approvate ma non ancora scadute, precisando se a carico del venditore o del futuro acquirente. In assenza di morosità la formula consueta attesta che “non risultano pendenze patrimoniali per contributi ordinari o straordinari approvati fino alla data odierna”. In caso contrario, occorre indicare l’importo esatto in Euro, la natura delle spese e la scadenza originaria. La dichiarazione si conclude con data, firma autografa o digitale, timbro e, se disponibile, numero di protocollo interno.

Costi e modalità di pagamento

La legge non impone tariffe per il rilascio della liberatoria, ma l’amministratore ha diritto di addebitare al richiedente un compenso per l’attività svolta, purché deliberato dall’assemblea o predeterminato nel contratto di incarico. In genere gli onorari oscillano tra 50 e 150 Euro più IVA, variabili in base alla complessità del condominio e all’urgenza della richiesta. Alcuni studi prevedono un importo forfettario se la liberatoria è richiesta con congruo anticipo e un supplemento in caso di consegna entro 24 ore. Il pagamento può avvenire con bonifico bancario, assegno o, sempre più spesso, tramite piattaforma di pagamenti elettronici collegata al gestionale condominiale. Qualora l’amministratore non abbia indicato il costo, è prudente farsi rilasciare preventivo scritto onde evitare contestazioni sul rimborso spese.

Problematiche ricorrenti e relative soluzioni

Tra le difficoltà più frequenti spiccano la mancata nomina dell’amministratore, l’assenza di approvazione del rendiconto dell’ultimo esercizio e i ritardi nel caricamento delle poste contabili. Se il condominio è autogestito, spetterà al condomino delegato o al presidente dell’assemblea rilasciare la dichiarazione, circostanza che può rallentare la trattativa. In mancanza di rendiconto approvato, l’amministratore può basarsi sullo stato di cassa aggiornato alla data di richiesta, indicando esplicitamente che i dati sono provvisori. Altro nodo è la ripartizione delle spese straordinarie deliberate ma non ancora eseguite: la prassi notarile distingue fra quote scadute, di competenza del venditore, e quote future, che grava sull’acquirente salvo diverso accordo contrattuale. Per evitare ambiguità, si consiglia di inserire nel preliminare una clausola che richiami espressamente la delibera assembleare, chiarendo chi sosterrà le rate successive.

Consigli operativi per una richiesta efficace

La migliore strategia consiste nell’instaurare un dialogo tempestivo e trasparente con lo studio di amministrazione, fornendo sin dall’inizio tutte le informazioni utili e indicandone l’urgenza reale. È altresì opportuno verificare che non vi siano rate in scadenza tra la data di rilascio e il rogito: se del caso, il venditore dovrebbe saldarle prima del perfezionamento dell’atto o accantonare le somme dal prezzo di vendita. Quando il condominio utilizza un portale online, vale la pena accedere con le proprie credenziali per controllare estratti conto e documenti già caricati, riducendo al minimo le richieste di integrazione. In situazioni di morosità, è preferibile versare il dovuto mediante bonifico tracciabile, inviando copia della contabile all’amministratore che potrà così aggiornare immediatamente la liberatoria. Infine, conservare una copia digitale firmata e verificare la validità della firma elettronica tramite l’apposito servizio di verifica ministeriale assicura che il documento non sia contestato in fase di rogito.

Esempio Richiesta Liberatoria Condominiale

DOMANDA DI RILASCIO DELLA LIBERATORIA CONDOMINIALE
(ai sensi dell’art. 63 Disp. Att. c.c.)

Mittente: [[NOME e COGNOME VENDITORE]], nato/a a [[_______]] il [[____]],
codice fiscale [[_______________]], residente in [[COMUNE]], via [[_______]] n. [[__]],
proprietario dell’unità immobiliare posta in [[COMUNE]], via [[_______]] n. [[__]],
scala [[__]], interno [[__]], piano [[__]], identificata al Catasto Fabbricati
del medesimo Comune al foglio [[__]], particella [[__]], subalterno [[__]].

Destinatario: Amministratore del Condominio sito in [[COMUNE]], via [[_______]] n. [[__]]
PEC / e‑mail: [[_______________]]

Oggetto: richiesta di liberatoria condominiale ai fini della vendita

Egregio [[TITOLO]] [[COGNOME AMMINISTRATORE]],
con la presente Le chiedo di voler rilasciare, entro il termine di giorni 7 dal ricevimento, l’attestazione di cui all’art. 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, relativa alla posizione contributiva sopra indicata, in vista del rogito fissato per il [[DATA ROGITO]] presso il Notaio [[NOME NOTAIO]], Studio in [[CITTÀ]].

Dichiaro di essere a Sua disposizione per l’eventuale saldo di rate già approvate e non ancora scadute, nonché per il pagamento dei diritti di segreteria che vorrà quantificare. In allegato trasmetto: copia documento d’identità, bozza di preliminare sottoscritto, indicazione delle coordinate bancarie per l’accredito di eventuali conguagli.

Distinti saluti.
[[LUOGO]], lì [[DATA]]

_________________________________
[[FIRMA VENDITORE]]

Esempio Attestazione Liberatoria Condominiale

ATTESTAZIONE DI LIBERATORIA CONDOMINIALE
(ai sensi dell’art. 63 Disp. Att. c.c.)

Il/La sottoscritto/a [[NOME e COGNOME AMMINISTRATORE]], nato/a a [[_______]] il [[____]],
codice fiscale [[_______________]], in qualità di Amministratore pro tempore del Condominio sito in [[COMUNE]], via [[_______]] n. [[__]], codice fiscale [[_______________]], nominato con delibera assembleare del [[DATA DELIBERA]],

ATTESTA

Articolo 1 – Identificazione dell’unità
L’unità immobiliare oggetto di vendita è sita in [[COMUNE]], via [[_______]] n. [[__]], scala [[__]], interno [[__]], piano [[__]], censita al Catasto Fabbricati al foglio [[__]], particella [[__]], subalterno [[__]], intestata al signor/la signora [[NOME VENDITORE]], codice fiscale [[_______________]].

Articolo 2 – Posizione contributiva
Alla data odierna il proprietario risulta:

[[•]] in regola con il pagamento di tutti i contributi ordinari e straordinari approvati fino all’esercizio [[ANNO]], inclusi eventuali conguagli;

// oppure, se vi sono morosità: //
[[•]] debitore dell’importo di Euro [[________]] riferito alle rate scadute in data [[_______]], come da ripartizione approvata dall’assemblea del [[_______]].

Articolo 3 – Oneri futuri deliberati e non ancora scaduti
Sono state deliberate spese straordinarie con riparto complessivo di Euro [[________]], di cui a carico dell’unità in oggetto Euro [[________]], con prima scadenza fissata al [[DATA]]. Tali importi non risultano ancora esigibili alla data presente.

Articolo 4 – Esercizi di riferimento
La presente certificazione copre l’esercizio in corso [[ANNO]] e l’esercizio immediatamente precedente [[ANNO‑1]], conformemente alla previsione di legge.

Articolo 5 – Avvertenze
Resta ferma la responsabilità solidale dell’acquirente per gli oneri relativi agli esercizi indicati. Ogni accordo privato tra le parti non è opponibile al Condominio.

Articolo 6 – Validità temporale
La presente attestazione è valida sino al [[DATA TERMINALE]], salvo sopravvenute deliberazioni assembleari o nuovi addebiti.

Dichiarazione resa ai sensi e per gli effetti degli artt. 47 e 76 D.P.R. 445/2000.

[[COMUNE]], lì [[DATA]]

_________________________________
[[FIRMA AMMINISTRATORE]]
(timbro dello studio)