Quando Richiedere la Liberatoria Condominiale

Se stai vendendo un appartamento o ne stai acquistando uno, c’è un documento di cui probabilmente hai già sentito parlare: la liberatoria condominiale.
A volte viene nominata di sfuggita durante una trattativa, altre volte è il notaio stesso a chiedertela a pochi giorni dal rogito. Ma cos’è davvero, e soprattutto quando bisogna richiederla per evitare contrattempi?

Cos’è la liberatoria condominiale (e a cosa serve davvero)

La liberatoria condominiale è una dichiarazione scritta rilasciata dall’amministratore di condominio che attesta lo stato dei pagamenti delle spese condominiali da parte del proprietario.
In pratica, è il “certificato di buona condotta” del condòmino dal punto di vista economico.

Perché è importante?
Perché in Italia, per legge, chi compra un immobile in condominio risponde anche delle spese condominiali dell’anno in corso e di quello precedente. Se queste non sono state pagate dal vecchio proprietario, il nuovo acquirente potrebbe ritrovarsi a doverle saldare.

La liberatoria, quindi, non è solo un pezzo di carta: è una garanzia.

I casi in cui la liberatoria è indispensabile

Potresti pensare che serva solo in caso di vendita. In realtà, la liberatoria può tornare utile in più situazioni:

• Rogito di compravendita: è il momento classico. Il notaio vuole sapere se ci sono spese arretrate per evitare problemi all’acquirente.
• Donazione di un immobile: anche se non c’è passaggio di denaro, chi riceve la casa eredita anche eventuali debiti condominiali.
• Successioni: in caso di eredità, per avere un quadro chiaro delle spese dovute.
• Cambio di amministratore: il nuovo amministratore può richiederla per partire con i conti in ordine.

In tutti questi casi, la liberatoria aiuta a evitare spiacevoli sorprese.

Quando chiedere la liberatoria in caso di vendita

Ecco il punto cruciale: non aspettare l’ultimo minuto.
Molti proprietari si ricordano di richiederla solo quando il notaio la domanda, a ridosso del rogito. Il problema? L’amministratore potrebbe impiegare giorni (o settimane) per prepararla, soprattutto se ci sono conti da verificare.

Il momento giusto per muoversi è subito dopo aver accettato la proposta di acquisto.
Così, mentre procedono le pratiche di mutuo o la raccolta dei documenti catastali, l’amministratore ha tempo di preparare la liberatoria senza fretta.

Come si richiede la liberatoria condominiale

La richiesta va fatta direttamente all’amministratore, preferibilmente per iscritto (mail o PEC) così da avere una prova della data di invio.
Nella comunicazione, indica:

• I tuoi dati e quelli dell’immobile
• Il motivo della richiesta (es. vendita, donazione)
• La data indicativa del rogito o dell’atto

Alcuni amministratori hanno moduli precompilati, altri si arrangiano con una semplice lettera intestata.
Il contenuto di solito riporta l’ammontare delle spese ordinarie e straordinarie pagate e quelle ancora dovute.

Cosa può rallentare il rilascio

Se i conti condominiali non sono aggiornati, o se ci sono spese straordinarie in sospeso, l’amministratore potrebbe prendersi più tempo.
Anche i condomìni con bilanci complessi o in cui non è stata ancora approvata la ripartizione delle spese possono allungare i tempi.

Un’altra situazione frequente è la presenza di lavori in corso (rifacimento facciata, tetto, ascensore): in questi casi, l’amministratore deve verificare a chi spetta il pagamento delle rate già deliberate.

La liberatoria può essere negativa?

Sì, e non è un dramma.
Una liberatoria “negativa” non è altro che un documento che segnala che ci sono somme dovute.
In questi casi, le parti possono decidere come gestire il saldo: il venditore può estinguere il debito prima del rogito, oppure l’acquirente può accettare di pagarlo ricevendo uno sconto sul prezzo di vendita.

L’importante è sapere dell’esistenza di quei debiti, così da evitarne l’arrivo inatteso.

Chi paga la liberatoria?

Di solito, i costi per il rilascio della liberatoria sono a carico del venditore, perché è lui a dover dimostrare di essere in regola con i pagamenti.
Tuttavia, non c’è una legge che lo impone: le parti possono accordarsi diversamente.

Il costo varia molto: in alcuni condomìni è gratuito, in altri può arrivare a qualche decina di euro per coprire il tempo dell’amministratore.

Il ruolo del notaio

Il notaio non rilascia né richiede direttamente la liberatoria, ma la pretende come condizione per stipulare l’atto.
Il motivo è semplice: vuole che l’acquirente firmi sapendo esattamente se ci sono spese condominiali pendenti.
In assenza della liberatoria, il notaio può chiedere una dichiarazione scritta delle parti in cui si specifica chi si farà carico di eventuali debiti.

Cosa fare se l’amministratore non la rilascia

Capita, seppur raramente, che un amministratore non risponda alla richiesta.
In questo caso, il proprietario può sollecitare formalmente tramite raccomandata A/R o PEC. Se il silenzio continua, ci si può rivolgere al giudice per ottenere i dati, ma in genere basta un po’ di pressione per sbloccare la situazione.

Meglio chiederla anche quando non è obbligatoria?

La risposta è: sì, in molti casi.
Se stai per affittare casa, ad esempio, può essere utile sapere di essere in pari con le spese, così da evitare di dover chiedere soldi all’inquilino per coprire arretrati che non ti aspettavi.
Lo stesso vale se stai valutando una ristrutturazione importante: conoscere lo stato dei conti condominiali può aiutarti a programmare le spese.

Conclusioni

Richiedere la liberatoria condominiale non è difficile, ma il segreto sta nel farlo al momento giusto.
Muoversi per tempo significa evitare ritardi, gestire eventuali debiti senza stress e arrivare al rogito (o all’atto) con la serenità di avere tutto in regola.

Se vuoi, posso prepararti anche un modello di richiesta liberatoria già pronto, così ti basterà inserire i tuoi dati e inviarlo all’amministratore senza perdere tempo.